realestatebook-thumbnail_2000x.jpg

Here  are  the  four  main  reasons  I  love  apartments:

 

  1. They’re  real  assets,  not  paper,  and  can’t  be  easily  replaced.

  2. They  produce  positive  cash  flow.

  3. Apartments  appreciate  when  rents  rise  –  the  Multiplier. 

  4. Leverage  of  debt  to  increase  your  position.

 

Let me explain by using an example: I am buying an apartment building in Orlando, Florida; let’s see if it stands the test of the four  main reasons I like apartments. 

 

This property is 240 units, in a great location across from the Ritz-Carlton Hotel, with great street frontage, is 95% occupied, and produces a positive cash flow in the first month of ownership of  8% annualized.

 

First Rule  -  Cannot be easily replaced  –  Don’t lose money.  Short of some worldwide devastation,  this  property  will  not  suddenly  disappear  and  is  built  to  last  hundreds  of  years.  No  technology  can  suddenly  replace  it.  The  property  is  in  a  great  location  where  there  are  lots  of  good  jobs  and  where  people  want  to  live.

 

Second Rule - Produce positive cash flow  –  The  property  produces  5%  to  8%  positive  cash  flow  per  year,  based  on  current operations.  I will  put $15 million down to buy the $50  million property,  which should pay investors at Cardone Capital  from $900,000 to $1,200,000 per year.

 

Third  Rule - Appreciation:  The  Multiplier  –  Now,  this  is  very  important.  Our  target  for  all  our  investments  is  to  sell  the  property,  at  some  time  in  the  future,  where  we  make  a  minimum  of  100%  on  our  investment,  in  addition  to  the  cash  flow.

 

Fourth  Rule  -  Leverage:  The  Ultimate  Multiplier  –  The  ultimate  multiplier  is  the  fact  that  we  can  use  one  dollar  and  buy  four.  What  investment  allows  you  to  invest  $1  million  and  own  $4  million  in  assets?  Add  to  that:  these  are  real  assets  that  can’t  be  easily  replaced  or  lost  (1),  plus  cash  flow  (2),  meaning  we  are  paid  to  wait  for  appreciation  (3).So,  we  receive  cash  flow  on  the  down  payment,  and  waited  for  the  entire  $4  million  to  appreciate;  this  is  the  ultimate  multiplier  combining  leverage  and  appreciation  with  cash  flow.So,  at  what  price  would  I  need  to  sell  this  $50  million  property  for  us  make  100%  on  our  money?  At  first  glance,  you  would  think  I  need  to  sell  for  $100  million  to  make  100%,  but  in  reality,  because  we  used  leverage  (debt)  I  only  have  to  sell  it  for  $65  million  to  accomplish  our  100%  target.  Investors  paid  $15  million to  buy  the  property,  not  $50  million,  as  I  was  able  to  leverage  my  relationships  with  lenders  and  get  a  great  loan.

 

So,  lets  say  it  takes  me  10  years  to  accomplish  this  to  see  if  it  is 

even  reasonable.

 

  1. Will  the  property  still  be  there  in  10  years?  99.99%  chance  it  will  and  insurance  covers  the  .01%.  Can  it  be  easily  replaced?  It  can’t  be  destroyed  and  it  will  cost  more  to  build  in  2028.

  2. Positive  cash  flow  of  just  6%  a  year  (very  conservative)  will  produce  $900,000  ($15  million  x  6%)  in  free  cash  flow  to  investors  and  this  assumes  current  cash  flow  percentages  without  rent  growth.  Remember,  this  is  for  10  years,  which  represents  60%  of  our  down  payment.

  3. Appreciation  –  The  future  value  of  apartments,  unlike  homes,  is  determined  based  on  the  future  value  of  the  rent.  The  current  rents  on  the  property  are  $1,500,  is  it  possible  that  the  rents  in  2028  would  be  conservatively  closer  to  $2,000  or  more?  This  increase  in  the  rents  of  only  $500 ($50  a  year)  will  increase  the  value  of  the  property  because  the  income  of  the  property  has  increased.

  4. Leverage  –  Remember,  this  is  the  ultimate  multiplier.  We  paid  $15  million  for  an  asset  worth  $50  million.  If  it  only  goes  up  in  value  by  $15  million,  and  sells  for  $65  million  (easy  to  imagine)  we’ve  made  100%  on  our  money.  Our  capital  invested  doubled  without  the  asset  doubling. 

 

Get  it?

 

And  this  brings  me  to  the  calculation  of  your  exit  formula.  If  you 

don’t  know  how  to  calculate  this  you  will  be  stuck  in  the  deal 

forever.  When  I  buy  a  deal  I  know  what  I  am  going  to  sell  it  for. 

 

Seems  impossible  to  predict  the  future  but  in  reality,  if  you  can’t  calculate  future  value  you  shouldn’t  buy  the  deal.  Rents  will  determine  future  value;  another  reason  why  I  love  this  asset  class  so  much.

 

The  EXIT  Formula  (future  value  calculation)

 

240  units

x  $500  (rent  increase)

x  12  (months)

x  95%  (occupied)

=  NOI  increase  of  $1,368,000

 

Increase  in  Value  =  $22,800,000  (NOI/Cap  Rate  (6%)). 

 

Remember, we bought this deal with $15,000,000 and financed $35,000,000.  When we bought it, the property was doing 5% to 8% cash flow after all expenses and debt.

 

In  2028,  if  the  rents  increase  by  only  $50  per  year,  this  means  I could  sell  the  property  for  $72,800,000  based  on  the  same  cap rate  or  even  a  little  higher  cap  rate  in  2028.

 

So, what did we make on the deal?

  1. Return  of  Capital                   $15,000,000

  2. Cash  Flow                              $9,000,000  ($900,000/year  x  10  year)

  3. Profit                                        $22,800,000

It  would  appear  that  our  $15  million  investment  is  now  worth

$46,800,000,  an  increase  of  312%.  BOOM!